第一，移動互聯網時代快速到來，金融服務業務快速普及。

移(yi)(yi)動(dong)互(hu)(hu)(hu)聯(lian)網時代的(de)到來，使(shi)得移(yi)(yi)動(dong)終端成(cheng)為所有(you)企業(ye)爭奪話語權(quan)的(de)地方，微信(xin)是目前移(yi)(yi)動(dong)互(hu)(hu)(hu)聯(lian)網上最成(cheng)功的(de)工具(ju)，人們在(zai)微信(xin)上交流(liu)、購(gou)物、支付，新(xin)溝通(tong)(tong)工具(ju)的(de)應用正在(zai)改變人們的(de)消費習(xi)慣。微信(xin)會成(cheng)為新(xin)商(shang)業(ye)的(de)銷售(shou)渠道和用戶管理(li)工具(ju)。房地產具(ju)有(you)天(tian)然的(de)位(wei)置屬性，同時在(zai)交易過程中需要大量的(de)溝通(tong)(tong)。因(yin)此無論對(dui)(dui)于購(gou)房者、經紀人還是銷售(shou)代表，房地產移(yi)(yi)動(dong)互(hu)(hu)(hu)聯(lian)網應用會非常有(you)效，針對(dui)(dui)性很強。我(wo)們已經看(kan)到房地產移(yi)(yi)動(dong)互(hu)(hu)(hu)聯(lian)網在(zai)未來發力的(de)可能性。

第二，人口紅利進入減弱期，城市化增速放緩，低附加值行業面臨巨大壓力。

過去的(de)低(di)(di)附加值同時(shi)意味著高(gao)周(zhou)轉(zhuan)，2013年之前的(de)十(shi)年為(wei)了規模(mo)化，為(wei)了成交(jiao)量，講究高(gao)周(zhou)轉(zhuan)，講究一塊錢轉(zhuan)幾次，一年實現多少(shao)資金回報。那(nei)么(me)下一個(ge)十(shi)年是不是還要(yao)高(gao)周(zhou)轉(zhuan)呢？我們(men)要(yao)考(kao)慮(lv)一下，國家推動產業化，人工成本逐年上(shang)升，拿地成本越(yue)(yue)來(lai)(lai)越(yue)(yue)高(gao)，融資成本越(yue)(yue)來(lai)(lai)越(yue)(yue)高(gao)，機會越(yue)(yue)來(lai)(lai)越(yue)(yue)少(shao)，傳統(tong)的(de)高(gao)周(zhou)轉(zhuan)模(mo)式能否持續，得打個(ge)問號。所以，未(wei)來(lai)(lai)十(shi)年必(bi)定(ding)會產生商業模(mo)式的(de)更新(xin)，要(yao)往(wang)高(gao)附加值上(shang)走(zou)，也必(bi)須往(wang)高(gao)附加值上(shang)走(zou)，因為(wei)往(wang)低(di)(di)附加值上(shang)走(zou)必(bi)定(ding)會走(zou)入(ru)死胡同。

第三，資產的周期性變動、價格波動，導致對資金的收益、變現、管理、服務的專業化要求越來越高。

未來將進入(ru)大(da)資(zi)管時代，對(dui)資(zi)產管理(li)水平要(yao)求很高。舉個最(zui)簡單的(de)(de)例子，比如(ru)你(ni)(ni)在(zai)北京買一(yi)套豪宅，你(ni)(ni)要(yao)出租，要(yao)保證資(zi)產的(de)(de)收益(yi)相當難。你(ni)(ni)沒法保證，你(ni)(ni)不(bu)(bu)能天天飛過(guo)去，要(yao)有(you)人幫你(ni)(ni)打點。現在(zai)住(zhu)宅大(da)家不(bu)(bu)愿意投資(zi)，就因為太麻煩了。所以(yi)(yi)，以(yi)(yi)后會很重(zhong)視對(dui)資(zi)產的(de)(de)管理(li)，包括收益(yi)、保值這方面的(de)(de)專業能力，不(bu)(bu)再是(shi)簡單做銷售。

第四，開發商資產從單邊溢價變為收益、變現和管理。

現在(zai)很清楚，綜(zong)合(he)體開發(fa)越來(lai)越多，純住宅越來(lai)越少(shao)，這(zhe)個(ge)(ge)肯定是趨勢。原來(lai)我們說買套房，過兩年就(jiu)(jiu)能(neng)漲多少(shao)錢，后(hou)面這(zhe)十年不(bu)可能(neng)了(le)(le)。有(you)(you)資(zi)產和土地(di)的單邊(bian)溢(yi)(yi)價(jia)，你才能(neng)走高(gao)周(zhou)轉，沒有(you)(you)你就(jiu)(jiu)不(bu)可能(neng)走高(gao)周(zhou)轉。因此(ci)這(zhe)個(ge)(ge)時代，資(zi)產單邊(bian)溢(yi)(yi)價(jia)削弱了(le)(le)，轉為了(le)(le)資(zi)產的管(guan)理、變(bian)(bian)現，這(zhe)個(ge)(ge)會變(bian)(bian)成一種能(neng)力(li)。比如(ru)說現在(zai)上(shang)海很多樓搞大宗(zong)交易，你要能(neng)交易出去，不(bu)是說街上(shang)拉兩個(ge)(ge)背包的就(jiu)(jiu)能(neng)夠成交了(le)(le)，這(zhe)就(jiu)(jiu)要求(qiu)資(zi)產的變(bian)(bian)現、收益及經(jing)營管(guan)理能(neng)力(li)。

第五，中國房地產從一元轉變為二元市場，一二線和三四線市場分化明顯。

中國(guo)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產市(shi)(shi)(shi)場(chang)原來(lai)(lai)(lai)是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)元市(shi)(shi)(shi)場(chang)，比(bi)如(ru)說(shuo)1993年(nian)到(dao)2003年(nian)，這(zhe)十年(nian)是(shi)(shi)(shi)北上廣深，一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)。2003年(nian)到(dao)2013年(nian)是(shi)(shi)(shi)二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)。現(xian)在大(da)(da)(da)家突(tu)然發(fa)(fa)現(xian)三(san)四(si)(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)不太好(hao)，不敢(gan)(gan)(gan)進(jin)了，都(dou)集中在一(yi)(yi)二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)，大(da)(da)(da)家都(dou)搶地(di)(di)(di)，土地(di)(di)(di)價格就漲起(qi)來(lai)(lai)(lai)了。為什(shen)么三(san)四(si)(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)不敢(gan)(gan)(gan)去了呢？因(yin)(yin)為房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產的問(wen)題(ti)你(ni)解決不了了，比(bi)如(ru)說(shuo)那需(xu)要你(ni)整合(he)產業的能(neng)(neng)力(li)，需(xu)要你(ni)商(shang)業經營的能(neng)(neng)力(li)，你(ni)發(fa)(fa)現(xian)你(ni)全不具備，能(neng)(neng)力(li)有缺陷，你(ni)只會(hui)做住宅(zhai)開(kai)發(fa)(fa)，這(zhe)時候你(ni)就不敢(gan)(gan)(gan)去三(san)四(si)(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)。因(yin)(yin)此我(wo)們認為中國(guo)變(bian)成了二元市(shi)(shi)(shi)場(chang)，一(yi)(yi)個是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)以資(zi)產占核心的市(shi)(shi)(shi)場(chang)，第(di)二個就是(shi)(shi)(shi)三(san)四(si)(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)。所(suo)以未來(lai)(lai)(lai)對開(kai)發(fa)(fa)的挑(tiao)戰會(hui)越(yue)來(lai)(lai)(lai)越(yue)大(da)(da)(da)，反而一(yi)(yi)些復(fu)合(he)地(di)(di)(di)產商(shang)借機起(qi)來(lai)(lai)(lai)了，因(yin)(yin)為他(ta)有復(fu)合(he)能(neng)(neng)力(li)，他(ta)敢(gan)(gan)(gan)進(jin)三(san)四(si)(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)，比(bi)如(ru)說(shuo)他(ta)能(neng)(neng)解決地(di)(di)(di)級市(shi)(shi)(shi)的產業問(wen)題(ti)，招商(shang)問(wen)題(ti)，他(ta)能(neng)(neng)解決商(shang)業利潤(run)問(wen)題(ti)，消費品(pin)牌問(wen)題(ti)，他(ta)就敢(gan)(gan)(gan)進(jin)。因(yin)(yin)為到(dao)三(san)四(si)(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)拿純住宅(zhai)用地(di)(di)(di)的機會(hui)越(yue)來(lai)(lai)(lai)越(yue)少，這(zhe)相比(bi)前十年(nian)也是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)個轉變(bian)。

第六，開發商集中度提高，中小開發商競爭壓力大。

2006年開發(fa)商里銷(xiao)售額做到(dao)百億(yi)的只有三(san)四家(jia)，現(xian)在動輒就40多家(jia)過百億(yi)，快(kuai)速(su)集中化(hua)，特別是(shi)未來這兩(liang)年進程(cheng)還會(hui)加快(kuai)，強(qiang)者會(hui)更(geng)強(qiang)，中間行業也(ye)一樣，有些可(ke)能就喪(sang)失機會(hui)，徹底退出。

第七，房地產資產證券化需求迫切，房地產金融市場加速形成和完善。

未來十年，兩個能力很重要(yao)，一是(shi)經(jing)營，二是(shi)金融(rong)(rong)。比如，我們那么(me)多(duo)旅(lv)游地(di)產，為(wei)什么(me)就(jiu)沒(mei)做出國外那種模式，實際上就(jiu)是(shi)一個經(jing)營問(wen)題(ti)。再(zai)比如，大(da)家都說養(yang)老地(di)產，講(jiang)來講(jiang)去都在講(jiang)開(kai)發(fa)問(wen)題(ti)，事實上，最(zui)關鍵的是(shi)你怎么(me)解決金融(rong)(rong)問(wen)題(ti)。所以(yi)為(wei)什么(me)說到了下半場呢？核心不是(shi)開(kai)發(fa)問(wen)題(ti)，而是(shi)經(jing)營問(wen)題(ti)和金融(rong)(rong)問(wen)題(ti)。